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楼市限购令升级市场博弈量价齐跌盘楼

发布时间:2019-11-22 16:56:51 阅读: 来源:混凝土搅拌站厂家

楼市“限购令”升级市场博弈“量价齐跌”

据住建部消息,该部已下发文件,要求各省在8月20日前上报所辖区内各城市上半年房地产调控工作情况,并给出五条限购标准,建议凡

据住建部消息,该部已下发文件,要求各省在8月20日前上报所辖区内各城市上半年房地产调控工作情况,并给出五条限购标准,建议凡符合两条及以上者即纳入限购名单。这意味着房地产“限令”将指向二、三线城市。

楼市调控效果牵动人心。自去年开始陆续出台的一系列房地产调控政策,其调控效果在今年上半年的房地产市场上已逐步显现,一些城市已现“价跌量涨”的现象。而此时监管部门新“限令”的下达,将打消一些人“楼市调控将松动”的幻想,给市场发出了楼市调控升级的新信号。

为求销量房价松动

调控组合拳带来楼市局部降价潮。“最近很多新楼盘都有打折或所谓的团购活动,很多销售价格甚至比公示价每平方米少了好几千元。”购房者李阿姨告诉记者,她最近看过很多楼盘,尤其是郊区如通州、大兴、房山的新楼盘价格与去年相比都有一定的降幅。

由于局部的降价,7月最新数据显示,全国100个城市住宅均价为8874元/平方米,较6月微涨0.21%,创去年9月以来最低涨幅;其中33个城市住宅均价环比下跌,这是去年9月以来下跌城市数量最多的一个月。

正是成交量的大幅下滑使很多商家不堪资金重压,不得不采取降价的方式以期达到“以价换量”的目的。不过在北京,目前多数特价房都位于库存压力较大的通州、大兴等郊区。有专家认为,特价房更多属于开发商的试探之举,还未形成全面降价的态势。

“事实上,多数项目中的特价房只占比重1%至4%,并没有形成全面的降价趋势,开发商特价推房对于成交的试探因素更多。”一位不愿透露姓名的业内人士表示,需要警惕的是,很多开发商的申报价格都比较高,再通过所谓的打折或团购活动造成房价降低的效果。

除北京之外,很多一线城市的新建普通住宅都在打折销售。据报道,深圳某项目二期推出的新建住宅打折后从每平方米12000元降到每平方米8000元,同时立即支付5万元订金即可抵10万元购房款,相当于前期项目的6.6折。

“虽然"以价换量"的销售策略正被越来越多的开发商所接受,在一定程度上使得销量有所回升,但其效果并不能持久,这意味着市场仍会在下行通道中调整。”专家称。

房企压力倍增

自“新国十条”颁布以来,一系列调控措施相继出台,“限贷”、“限购”、“限价”、“保障房提速”等政策的实施,使房地产开发商的库存压力不断增加。北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩,房价也出现松动迹象。

业内人士普遍认为,看似小幅回升的成交量并不代表楼市回暖,由于相关政策的实施并不会有所松动,房企的资金压力会越来越显现。

10日数据显示,截至2011年6月30日,20家大型上市房企的存货共计3177.64亿元,同比去年的2171.95亿元增长了46.30%,环比今年一季度的2843.42亿元也增长了11.75%。

相比大型房企,中小房企的压力更加突出。截至目前,北京新建商品房库存10690套。大型房企所占库存比重约为35%,中小房企占65%。据估算,中小房企有约3000亿元资金被套,统计显示,2011年新入市项目中,中小房企供应量只有大房企的三成,但总库存积压是大房企的一倍左右。

据统计,2011年入市项目成交情况,中小房企和大房企的签约率分别为28.5%和55.5%。业内分析认为,项目低成交率向中小房企集中,且同一区域签约率更低,表明中小房企在大房企入市项目的挤压下竞争压力进一步增大。

尽管一些全国型大开发商宁愿“断臂求生”,拿几万十几万平方米的物业出来低价销售,回笼资金。但是对中小开发商来说,不降价,可能会面临资金链断裂;降价,整个项目就会亏本。“相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势,中小房企受调控影响更加明显,在库存、销售、资金方面承受巨大压力,生存空间受到挤压。”业内人士指出,房地产行业面临洗牌。

调控不只是盯着房价

随着中央不断加大楼市调控力度,去年4月中旬以前的楼市预期已被打破,认为房价只涨不跌的人明显减少。

“调控钱,不少人一买就是五六套甚至更多,致使区域内大量房源空置。后来,虽然观望已久的刚性需求的释放带来楼市的一波成交量价双涨的高峰。但现在,受政策影响,很多投资客手里的二手房只能转向出租了。”从事房产中介工作的王林告诉记者。

“显然,刚性需求并不是支撑高房价的理由。”分析人士认为,大多数人所说的住房刚性需求,只是说需求客观存在、迟早会入市,但并非不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的“纯刚性需求”非常少。

王林告诉记者,现在还在买房的客户,大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的。专家认为,在住房供需中,受价格、政策和心理预期的影响,大部分刚性需求可以推迟实现,不会盲目地进入市场。

今年年初出台的“新国八条”明确指出,调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。对贷款购买第2套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。加上之前出台的“新国五条”的“限购”措施,在很大程度上遏制了市场投资房产的热情。

库存消化不掉,加上信贷收紧,一些房企似乎对拿地不再充满热情。国土资源部中国土地勘测规划院发布调查显示,各种调控措施的作用和影响力已在一线城市逐步显现,开发商的拿地热情和意愿有所降低。数据显示,1—7月,全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米,同比下降10.4%。7月住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到33.9%和47.3%。

然而,“开发商的热情降温与房地产行业的良性发展不能划等号。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰曾表示,不能将眼光只盯着房价,要抑制不合理需求、增加供给总量、改善供给结构,加快保障性住房的建设和供应。

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